12.3 次级和ALT-A按揭贷款：资产毒垃圾

当大部分的普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，银行家们又将目光盯上了原本“不普通”的人。这就是美国600万贫困或信誉不好的穷人和新移民。

    美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场（Prime Market），“ALT-A贷款市场和次级贷款市场（Subprime Market）。优质贷款市场面向信用等级高（信用分数在660分以上）、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场是指信用分数 低于620分、收入证明缺失、负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在320到660之间的主流阶层，有包括分数高于660分的高信用度客户中的相当一部分人。

    次级市场总规模大致在2万亿美元左右，其中有近半数没有固定收入凭证。显然，这是一个高风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高2%-3%。

    次级市场的贷款公司更加“拥有创新精神”，他们大胆推出各种新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款（Interest Only Loan），3年可调整利率贷款（ARM Adjustable Rate Mortgage），5年可调整利率贷款，以及7年可调整利率贷款，选择性可调整利率贷款（Option ARMs）等。这些贷款的共同特点就是，在还款开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。这些新产品深受追捧的主要原因有二：一是人们认为房地产永远会上涨至少在他们认为的“合理”的时间内会如此，只要他们能够及时将房子出手，风险是“可控”的，二是人们想当然的认为房地产上涨速度会快于利息负担的增加速度。

    “ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款，它泛指那些信用记录不错或很好的人，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观，毕竟贷款人没有信用不好的“前科”，其利息普遍比优质贷款产品高1%-2%。

    “ALT-A”贷款果真比次级贷款更安全吗？事实并非如此。

    自2003年以来，“ALT-A”贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐该利益，丧失了起码的理性。许多贷款人根本没有正常的收入证明，只要自己报上一个数字就行，这些数字还往往被夸大，因此“ALT-A”贷款被业内人士称为“骗子贷款”。

    贷款机构还大力推出各种风险更高的贷款产品。如无本金贷款产品是以30年Amortization Schedule分摊月供金额，但在第一年可提供1%-3%的超低利息，而且只付利息，不用还本金然后第二年开始根据利率市场情况进行浮动，一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7。5%。

    选择性可调整利率贷款则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差额部分自动计入还款之后，会欠银行更多的钱。这类贷款的利率在一定期限之后，也将随行就市。

    很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担超过自己实际支付能力的房屋。大家都抱着这样的想法：可以立刻将房子卖掉归还贷款，还能赚上一笔，或者再次贷款（Re-finace）取出增值部分的钱来应急和消费，即便在利率上涨较快的情况下，还有每年还款增加不得超过7。5%的最后防线，因此是风险小、潜在回报高的投资，何乐而不为呢。

    据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40%以上的贷款属于“ALT-A”和次级贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。从200年算起，“ALT-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向29%的历史最新记录，220万“次级人士”将被银行扫地出门。而“ALT-A”的拖欠率在3。7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。

    主流经济学家忽略了“ALT-A”的危险，是因为到现在为止，其拖欠率比起已经“冒烟”的次级贷款市场来说还不太明显，但是其潜在危险甚至比次级市场还要大。原因是，“ALT-A”的贷款协议中普遍“埋放”了两颗重磅定时炸弹，一旦按揭贷款利率市场持续走高，而房价持续下滑，将自动引发这个市场的内爆。

    在前面提到的无本金贷款中，当利率随行就市后，月供增加额不超过7。5%，这道最后的防线让许多人有一种“虚幻”的安全感。但是这里面有两个例外，也是两颗重磅炸弹，第一颗炸弹名叫“定时重新设置”（5 year/10 year Recast）。每到5年或10年，“ALT-A”贷款人的偿还金额将自动会重新设置，贷款机构将按照新的贷款总额重算月供金额，贷款人将发现他们的月供金额大幅度增加了，这叫做“月供惊魂”（Payment Shock）。由于“Negative Amortization”的作用，很多人的贷款总债务在不断上升，他们唯一的希望是房地产价格不断上扬，这样才能卖掉房子解套，否则将会失去房产或涂血甩卖。

    第二颗炸弹就是“最高贷款限额”。人们固然可以暂时不去考虑几年以后的定时重设，但是“Negative Amortization”中有一个限制，就是累积起来的欠债不得超过原始贷款总额的110%-125%，一旦触及这个限额，又会自动触发贷款重设。这是一颗足以要人命的定时炸弹。由于贪图低利率的诱·惑和第一年还款压力较小的便宜，多数人选择了尽可能低的月供额。比如每月正常应付1000美元利息，你可以选择只付500美元，另外500美元的利息差额被自动计入贷款本金中，这种累积的速度会使贷款人在触到5年重设贷款炸弹之前，就会被”最高贷款限额“炸得尸骨无存”。

    既然这些贷款如此凶险，美联储为什么不出面管管？

    格老（格林斯潘）确实出面了。而且是两次。第一次是2004年，格老觉得提供贷款的机构和买房的老百姓胆子太小了，因为他们还不是特别喜欢高风险的可调整利率产品（Option ARMs）。格老抱怨道：“如果贷款机构能提供比传统固定利率产品更灵活的选择，那美国民众将会受益匪浅。对于那些能够并且愿意承受利率的风险的消费者来说，传统的30年和15年固定利率贷款可能太昂贵了。”

    于是房利美们、新世纪门和普通买房者们果然胆子逐渐大了起来， 情况也果然越来越离谱，房价也果然越来越疯狂。

    于是，16个月后，格老又出现在参议院听证会上，这一次，他却皱着眉说：“美国消费者使用这些新的贷款方式（指Option ARMs等）来负担他们原本无法承受的房贷负担，这是个糟糕的注意。”

    人们可能永远无法真正理解格老的想法。是啊，格老的话说的滴水不漏，他是说如果美国老百姓有能力承受利率风险并能够驾驭这种风险，不妨使用高风险贷款。言下之意是如果没这本事，就别瞎凑热闹。也许格老当真不知道美国老百姓的金融财商。