9.4 房地产与财富分配

新自由主义强调，政府必须完全退出市场，否则将会扭曲市场经济。很多人误以为市场是平的，而实际上，市场永远是弯曲的。

历史证明，政府如果对经济采取完全的放任政策，无论是罗马帝国时代的无经济政策，还是北宋的“不抑兼并”方针，或是现在美国的“去管制”潮流，结果都是财富分配的极度失衡。越自由的社会，财富分裂就越严重，其结果不仅将摧毁经济繁荣，也将导致国运逆转。

人类有史以来的全部活动，无非就是创造财富和分配财富两大部分，其他行为均是其衍生之物。研究如何高效率地创造财富的理论属于经济学，而讨论如何合理分配财富的理论属于政治学，只有结合财富创造和分配的政治经济学，才能透视国家命运的全貌。

政府应该尽可能少地干预市场，但必须强有力地保护财富分配的原则。

最鲜活的例子就是政府到底该不该管房价，又该如何管理房地产市场。

市场原教旨主义认为，房价应由市场供求关系来决定，无论高到什么程度，只要有人愿意出更高的价格，它就是绝对合理的，政府的任何干预完全没有道理。

但如果从财富分配的原则看，上述论断就必须面对历史证据的挑战。北宋6%的豪强大户占有了60%～70%的土地，罗马帝国6个超大型地主拥有阿非利加一半的领土，这是否符合市场经济？罗马帝国的崩溃和北宋王朝的灭亡，已经有力地回击了市场决定一切的观点。

畸形的房价，在全国范围内造成了社会财富分配的普遍不公，越是大型城市，扭曲的程度越严重。“房姐”“房叔”们占有了几十上百套住房，而他们仅仅是暴露出来的冰山一角，房产普遍存在的高房价和高租金现象的根源是流通量不足，而不是绝对存量不够。

没有房产税，等于北宋豪强圈占大半土地而不纳税，富人只需持有房产坐等升值即可，他们并没有出租房产的动力，因为租金收益并不会引起他们的兴趣；他们同样也没有卖房的意图，因为货币贬值而房价必涨，晚卖比早卖更合算。中国城市普遍存在的大量空置房，就是这一现象的明证。在空置率的问题上，再次凸显了黄仁宇的观点，统计部门竟然说不清楚空置率到底有多高！15%？20%？30%？只有天知道！

由于全国房产不联网，没有人知道房产拥有的集中度究竟是什么情况。这其实并不是技术问题，而是利益集团刻意阻扰的结果，人们已经可以明显地感受到，机制纠错在房地产领域中频频失灵。

未来，全国不动产联网将是一个重大举措，这将是检验现行制度究竟能不能克制贪婪的试金石。

房价决定于流量而非存量。在一个100户的社区里，只要有1户卖房，它的成交价就决定了整个社区的房价。以美国为例，每年新建和现房的交易量仅为全部存量房产的3%～4%，即流量是存量的3%～4%。如果有50万幢房屋的新增量突然涌进市场，将明显影响1.3亿幢存量房产的价格。要是突然冒出500万幢新增量，美国的房价将顷刻崩盘。同理，2013年4月12日，华尔街仅以400吨黄金的集中抛售，就扭转了全世界17万吨黄金存量的价格预期。事实上，华尔街媒体对市场心理进行的地毯式轰炸，已经严重动摇了黄金市场的信心，0.3%的黄金存量以爆炸性的方式砸向市场，就足以导致价格崩溃。简单地说，影响价格的决定性因素是市场心理，媒体是影响心理的重要工具，突然而剧烈的集中抛售，可以形成排山倒海的价格压力，最终用极少的交易量获得极大的价格影响力。

20世纪50年代初，陈云在上海正是使用了这一策略，以纯市场的方式一举击败了盘踞上海数十年的投机势力。近年来，政府调控房价效果不佳的根源，就在于伏击战打成了遭遇战，速决战打成了持久战，歼灭战打成了消耗战，市场预期完全倒向了另一边，限购限贷等行政手段则加剧了房价看涨的预期。

房产税不仅是纠正财富分配不公的重要利器，也是财政可持续发展的必由之路。为了保护绝大多数普通人的利益，房产税对家庭第一套住房可以完全免征；第二套房可以象征性征收，如0.1%，这样就将90%以上的城市居民纳入了保护范围；第三套住房将按市场化的一般标准征收，如1%；而对于三套以上的纯投机住房则以倍增的税率惩罚性征收。

仅仅是宣称房产税推出，都将对房价造成震撼性效果，就像美联储玩弄QE退出的心理游戏一样。大多数购房人买的是预期，如果价格预期逆转，大量购买力将立刻消失，转为持币观望。更重要的是，拥有3套以上的“房姐”和“房叔”们面临灾难性的税率将会立刻将空置房产投入市场，这相当于“四一二”黄金市场的再现，心理震撼与增量房产的压力同时迸发，房产供求矛盾将发生巨变。

如果房产税的推行迫使5%的空置房集中涌入市场，其价格摧毁力将不亚于一场8级地震；如果10%的空置房产海量入市，除了少数刚需人群敢于逆市而动之外，将吓退其余所有的潜在购买力；如果房产税最终逼出了20%以上的空置房产，5年以后的城市居民将感叹：“谁说房地产稳赚不赔？”其实，中国不存在房产绝对存量的严重不足，而是房产占有的严重不公，扭曲了供求关系。如果所有城市中的空置房全部住满居民，将为中国减少多少耕地占用、环境污染、能源消耗以及资源浪费？

只有当房地产行业吐出被无效占有的巨大经济资源，其他行业才能重新获得这些资源，才能发展和壮大，才能创造更多的就业机会，才能带来真正的经济繁荣。

房产税是挤出房产空置存量最有效，也是最经济的办法，持有成本的大幅提高，将立竿见影地改善住房供求矛盾和租房紧张的现象。它不需要大规模拆迁的巨额成本支出，也不需要占用一分一毫的耕地资源，其目的就是通过税收政策来调整财富分配的流向，重新平衡经济资源的配置。

很明显，当前，房地产市场不是平的，而是严重地扭曲着。正如同奥巴马不敢真正挑战美国医疗成本高昂的根源一样，房产税难产，或者调控力度不够，同样说明了制度纠错的失灵。

推行房产税的重大阻力之一，就是地方政府。高地价推动高房价，高房价刺激高地价，地方政府显然在土地收益中获得了最大的收益。房价下跌，地价上不去，地方财政就会出问题。近年来地方政府大手笔投资的诸多基础建设和城区改造，多是仰仗债务融资和银行贷款，卖地收入是支持地方负债的重要来源。

金融系统同样不愿意看到房价下跌，担心资产的土地抵押物出现贬值，建设贷款和按揭贷款的违约率上升，从而威胁资本金充足，影响盈利能力和股票价格。同时，房地产产业链的上下游还连接着数十个产业，金融系统在这些领域同样拥有大量利益，房地产不景气，金融系统在其他行业的资产质量也将受到严重冲击。

房地产商们赚钱在明处，又比较高调，理所当然地成为社会不满情绪的焦点，而隐藏在后面的一些地方政府和金融系统则闷声发大财，它们所形成的利益铁三角几乎坚不可摧。房价调控政策在铁三角面前屡屡师老兵疲、钝兵坚城，本是意料之中的事。

贪婪乃是人之天性，可疏而不可堵。房产税的有效推动需要瓦解利益铁三角，金融创新或可提供一些思路。

黑石集团搞的“房租抵押证券”，是以房租现金流为抵押所创造的债券化产品，性质类似以按揭贷款的现金流所支持的MBS债券，或以应收账款现金流为抵押的ABS债券。既然所有的现金流都可以证券化，那么房产税所产生的固定现金流同样可以证券化，这就是“房产税抵押证券”。

的确，世界上没有任何国家尝试过房产税证券化的方法，但尝试就是创新，特别是这种创新将有效地刺激地方政府推进房产税的积极性，对金融系统也是一个潜在的巨额收益来源。

如果6.5亿城市居民以四口之家平均下来，大致拥有1.6亿套住房，假如以每套房产价值100万元计算，则中国房产总价值将为160万亿元之巨（美国的房地产总价值约23万亿美元）。如果房产税平均税率0.5%，则房产税总收入将为每年8000亿，假如金融机构将未来10年的房产税打包成债券，那就是价值高达8万亿的金融资产，面对这样一个超级大饼，银行、券商和其他金融机构岂有不踊跃支持房产税的道理？

有时，以毒攻毒，以贪婪对冲贪婪，将比单纯遏制贪婪更为有效。

对于某些地方政府而言，卖地收入好比基本工资，而房产税抵押债券的收入将更像是奖金。当然，既然发奖金，基本工资就要下调，但总收入将有所增长。

具体来说，地方政府在拍卖地块时，将产生两项收入：一项是卖地收入。另一项则是未来土地上的商品房、商业地产等物业的房产税。金融体系的创新团队，可以帮助地方政府将该地块或其他地块上的房产税的未来现金流，进行预估、混合、分层、提炼，完成标准化债券产品的生产，然后找来评级公司进行评级，最后在金融市场中销售，所获融资列入地方政府预算，可以用于政府认为必要的一切开支。这将是一项以前不存在的额外收入，地方政府推动房产税的动力将会大增。目前，地方政府无权发行信用债，新债券可以帮助地方政府进行有抵押融资。

房产税抵押债券的本质是将地方政府未来5年、10年、15年或20年的房产税收入一次性打折变现，将未来打折收益转让给金融市场的投资人。当然，要获得这笔额外的奖金，地方政府需要在卖地收入上做出让步，比如地方以新债券融资2元，在卖地收入中就得吐出1元，这笔钱应该作为转移支付的专项基金，补贴失地农民或用于农业基础投资，可以由地方政府掌握，也可以由中央政府进行全国调配。

从资金流向上看，转移支付基金相当于金融市场上的有钱人和大量占有房产的业主，对三农事业进行补偿，增强农民的消费能力，平衡城乡的财富分配不均。

房产税不同于房租，租房可能空置而没有现金流，而房产永远有业主，谁持有谁纳税，现金流不会中断。因此，房产税抵押债券的质量天然优于黑石们的租金抵押债券。同时，房产税抵押债券还可以为金融市场中极度渴望安全和高收益的保险公司、养老基金、货币基金、银行理财等机构提供优质产品，使金融系统获得可观的利益。

更重要的是，土地收入是预算外收入，地方政府使用时缺乏透明度，监管也难以到位，投资效率必然有问题。而以房产税抵押债券的融资来部分置换土地收入，将扩大预算内收入的比例，提高资金使用效率，创造更多的财富。

房产税抵押债券将提供一个监管地方政府的有效机制，债券在金融市场中交易，它的价格每时每刻都在反映市场对地方政府项目的判断，金融分析师们恨不得跑到地产项目上，挨家挨户地调查销售比率、纳税情况、实际业主等信息，以评判债券价格的高低。地方政府在一个开发项目上的成功，将降低其他项目的融资成本，这将有效激发地方政府对开发项目的审慎态度，因为金融市场将时时刻刻对他们的政绩进行评分。一个在市场上被狂抛、价格暴跌的房产税债券，将充分曝光该项目失败的程度，官员们的压力非同小可。

让金融市场来监督地方政府，用债券价格来评估项目成败，这远比上级领导的管理要有效得多。