5.9 房地产究竟是苏醒了，还是在梦游？

要搞清楚这个问题，必须先看清楚美国房地产的全貌。

美国房地产的总存量为1.33亿个住宅单元，里面居住着3.1亿人口，到2013年，美国房地产的总价值为23.7万亿美元。房主自有房屋的总量为7890万个住宅单位，其中有4840万个住宅单位仍有房贷没有还清。

在这些按揭贷款中，共有330万个贷款处于90天以上的严重拖欠状态，它们本该被银行拍卖，但却被缓慢的止赎过程所积压着，直接导致了2012年全美房产市场供应严重短缺。另外，还有200万个贷款发生了30天～90天之间的违约，它们是止赎房的后备大军。很明显，在4840万个按揭贷款中，已经发生违约的贷款为550万个，违约率高达11.4%！这已经是一个令人窒息的数字。

2012年美国发生违约和“负资产”的房屋总量高达1110万幢

除此之外，还有580万“溺水房”，即按揭贷款的总额超过了房价，通常在这种情况下，房主一走了之的可能性极高，它们是止赎房的潜在来源。如果将违约房和溺水房加在一起，止赎房的“影子库存”高达1110万幢！

华尔街炒房团在2012—2013年之间，穿梭于美国12个主要房地产市场，忙活了一年半，总共拿下的房产不过10万幢，而“影子库存”比华尔街吃进的总量高出111倍！

只有让房价进一步大幅上涨，才能减弱“影子库存”那令人绝望的压力！

虽然2012年之后出现的房价反弹，有助于削弱“溺水房”转化为止赎房的规模，尽管银行刻意拖延止赎房上市的速度，能够制造供应短缺和房屋竞价，但问题只是被延迟暴露却无法被彻底消除。

止赎房本来就是资产毒垃圾，而影子库存更是定时炸弹，银行将其暂时掩盖在资产负债表上，但内心的惶恐和焦虑不言而喻。《巴塞尔协议Ⅲ》即将推行，利率上涨势不可当，回购市场外松内紧，流动性短缺的危险如影随形，止赎房一天不处理掉，银行的日子就始终处于倒悬的煎熬之中。

美国银行（BOA）承认，必须在未来几年里解决的止赎房库存的规模大得惊人，据按揭贷款策略师预测，未来5年里必须处理掉660万幢止赎房。到2016年以后，止赎房规模才会逐渐回到正常状态。如前所述，550万违约房已基本注定将被止赎，另外580万“溺水房”要获得拯救，房价至少还需要上涨30%，即便如此，仍有约60万“溺水房”将被止赎。如果2013年的房价已经将大部分真实的购房者赶出了市场，继续上涨30%意味着房产交易中恐怕80%以上的人都是投机者了。

到2016年之前，银行必须处理掉660万幢

止赎房的资产毒垃圾

在房地产正常状态之下，平均每月被银行止赎的房屋是2.1万幢，一年总量约25万幢。即便按照美国银行最乐观的估计，到2016年之前，银行每年必须处理掉132万幢止赎房，是正常状态的5倍以上！

难怪美联储在2016年之前都不会动基准利率，因为利率一涨，资产价格就会下跌，流动性也会减少，不仅会推高买房的成本，削弱房产的购买力，也会同时使银行尚未处理掉的毒资产的价格降低，导致银行的资本金不足。

这不过是美联储和银行的美好愿望，利率火山的爆发不一定会按他们的时间表。

房地产梦游的脚步借助着炒房团的拐棍，还能够持续一段时间，但炒房终究不是办法，必须有新增的购买力来支撑房地产价格，否则炒房团也会被高空套牢。

后续新增的买房者在哪里呢？当然要靠年轻的一代人。

但是，美国年轻一代的处境却相当不妙。